如何在普吉买房?

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   目前我们看到一种趋势,就是越来越多的投资客、买家钟情于普吉岛,这得益于岛上不断完善的基础设施、一流的国际教育和医疗水平。以前,普吉岛房产不为人所知,如今,却成了外国投资者热捧的对象……
  普吉岛的房产市场从2007年开始发展,经过10年的开发,随着旅游市场明显的增长,以及外国人购房政策的开放,普吉岛房产吸引了全球投资客的关注。


一、关于普吉岛公寓市场


  2008年之前,度假住宅或公寓的需求旺盛导致价格持续攀升。美国金融危机期间,普吉岛房产供应放缓。2012年到2016年间,普吉岛房产再次进入高速增长阶段,年增长达7%-14%。


  莱坊研究院数据统计显示,截止到2016年共计有12789套公寓单位,而2017年,新增1000多套公寓。由于普吉岛面积狭小,可开发土地慢慢减少,泰国政府对普吉岛实施公寓限高8层的措施,未来普吉岛房产供应只会越来越少,但租赁需求越来越高,房价、租金只会进一步上升,这意味着公寓的资本增值在未来可以持续。
  供需不断上涨,最直接的表现就是房价的走高。


  目前普吉已建成及正在开发的公寓中,全海景房占比29%,部分海景房占比46%,非海景房占比25%。正是因为资源的超值和稀缺,使得2016年普吉岛全海景房均价达到了17.89万泰铢/平米(约合人民币3.57万/平米),同比增长12%。
  投资普吉的关键词就是“海景”,因此海景房的公寓价格上涨幅度最大。同时,研究发现,普吉岛的二手公寓价格在过去的4年里飞速上涨,楼价每年上涨率高达10%,也说明了这座城市的购房需求及房价在这期间增长显著,带动二手房市场的发展。


  随着普吉岛房产需求的增加,供应量也不断提升,但能看到的是出售率也是越来越高。从2012年开始一路走高,2016年普吉岛所有公寓项目的出售率为68.1,2017年时已超过70%。
  从外国投资客的立场来看,普吉岛公寓销售率的平稳涨幅说明市场的透明度和成熟度已经足够给力。


二、普吉租赁市场


  为介绍普吉租赁市场,我们把普吉岛分为三个区域:卡图、他朗、普吉镇中心。卡图区主要位于普吉中部地区,包含芭东、卡马拉等海滩;他朗区多为普吉的偏北部,主要海滩有迈考、邦涛、奈扬海滩;普吉镇则是以市中心为主。
  普吉岛大多数的房产项目都有包租服务,直接给开发商包租,每年固定收益最低为6%;然而也有很多投资者选择日租,租金也取决于每个区域和淡旺季,如下图所示。


  无论在任何季节,他朗区的日租租金是整个岛最高的,尤其是从12月到1月这个期间,每天租金可达15,000泰铢。除了该区有多个豪华酒店之外,它也毗邻普吉国际机场,交通便利,而且景色优美,因此这里的公寓也备受投资者青睐。卡图区是普吉岛最受欢迎的旅游中心,特点就是外国游客很多,公寓租赁需求旺盛。这里的公寓月租约为18,000-70,000泰铢,日租的话,约为4,000-7,000泰铢,仅次于他朗区。
  入住方面,2017年普吉岛旺季全岛酒店及公寓入住率达到了90%,经常会出现一房难求的现象,即使淡季也达到了40%以上。普吉岛每年千万的游客不仅保证了高入住率,也支撑得起那样的房租,收益率自然可观。


  可以看出,卡图区不仅是普吉岛的旅游中心,也是收益率最高的区域,全年租金收益率高达8.4%,全岛的酒店式公寓租金年收益均可达6%以上,这样的租金回报极具吸引力。普遍情况下,回报率超过5%的被认为具有投资价值的,而像普吉岛这样的,更是难得,每年房产升值7%-14%,这意味着,购买一套普吉岛的房子几年内可以收回所有成本。
  另外,2017年全年泰国普吉岛接待外国游客总量为1760万余人次,同比2016年增长了18%,位居全泰城市接待量第二位,仅次于泰国首都曼谷。其中中国游客为967万人次,同样位居外国游客量首位。普吉岛成为国人海岛出境游第一首选,同时也获得全世界外国人好评最多的境外海岛!


  相比其他知名海岛,普吉的旅游开发时间更长,超过40年历史,服务业也更为成熟。随着游客量逐年攀升,政府加大基础设施的投资力度,800亿重大基建项目轻轨、机场扩建、普吉镇至芭东隧道计划紧随房产,普吉开始向国际化投资市场转变,并且拥有众多国际买家。普吉房产对海外买家的吸引力也越来越强,中国买家普吉房产拥有者中,占比从2000-2006年的3%,骤升至2014-2017年的45%,这波行情不可小觑。

下面是以西西自己为案例

我自己买的是卡马拉海滩的现房,完税完装修大约100w人民币,实用面积为115.6平方米,10分钟步行到海滩和大超市,小区双泳池双健身房24小时保安,旁边有在建的水上乐园。这算是性价比比较高的了,每年ROI基本稳定10%,第二年开始还能往上走。

如果资金预算比较松动的,我建议还是别买公寓,应当买独栋泳池别墅,比起公寓更好出租、价格也更高。当然这也要看楼盘,邦涛那边有两个盘不错,其中一个是全日式简约现代装修风格,性价比很高,300平方的独栋泳池别墅大概400w人民币左右,ROI基本可以肯定至少有10%(交给我来运营的话)。

个人建议在泰国最好不要买期房!有太多开发商搞到后期没钱开发烂尾了,我有朋友在巴东买了套海景期房,3年了都还没开始动工…现在卖都卖不掉…

另外,务必小心千万别买EIA未通过或其他证件不全的项目,风险太高了!普吉好多开发商连地都未买就敢出图纸开始卖房,等钱收得差不多了才买地动工,这样往往会出问题的,轻则延期,重则钱全扔海里去了。

综合来说,现房>期房,别墅>公寓

至于海滩的选择倒不是特别重要,巴东虽然脏但热闹,房价不高但出租率高,卡马拉、苏林和卡伦卡塔偏中等,长租客更多一些,低素质客人比巴东少一点,邦涛是富人区房价偏高,公寓少别墅多,拉威海滩不错可是堵车问题太严重了,主要还是根据自己的喜好和需要来选吧。选中介也务必小心!很多中国人在泰国就是专坑自己同胞的,那些房产有没问题都照卖,出了事就闪人,前面说买巴东房子那个朋友就是找了这么个中国中介被坑死…反正,一切小心为上!尽量直接与开发商沟通,中介赚了你15%的中介费但也不会为你负责的。

最后,所有包租其实都是开发商圈钱的小伎俩,为什么这么说?因为所谓包租,比如包租3年包租回报率7%,实际上这个项目方在卖方的时候已经把这三年给你的7%给加进去把价格抬高了。所以在出售房产后无论出租做得怎么样都无所谓,他们还是会把保证回报那部分给你,因为从一开始你就给自己交了那部分钱给自己好吗 :) 我见过很多项目都是这样的,房产出售之后做出租根本不走心,反正钱早就收够,后期出租那些都属于开发商的额外收入。所以别看到有包租就以为这些项目很好出租,真的未必。

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